空き家の発生を抑制するために、被相続人の居住の用に供していた空き家（以下、「家屋」）を相続した相続人が、耐震リフォーム（耐震性のある場合は不要）又は家屋を取り壊した後、その家又は敷地を譲渡した場合には、一定の条件の下、その譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）。

これまでは、相続開始の直前まで、被相続人が家屋に居住していた場合のみが適用対象でしたが、2019（平成31）年4月1日以降の譲渡について、要介護認定等を受け、被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象になります。なお、例えば、老人ホーム等の施設ではなく、介護のため子の家に移り、そこで亡くなった場合は、この特例を受けることができません。

本特例を適用した場合の譲渡所得の計算は次のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費（取得費が不明の場合は譲渡価額の５％で計算）－譲渡費用（除去費用等）－特別控除3,000万円

被相続人が20年間所有していた取得費不明の家屋（昭和55年建築）を相続し、取り壊して（除去費用200万円）、取り壊し後の土地を500万円で譲渡した場合の計算について、具体的にみてみましょう。

本特例の適用がない場合は、

譲渡所得＝500万円－500万円×５％－200万円＝275万円

所得税・復興特別所得税・住民税額は、275万円×20.315％＝558,662円、税額は558,600円となります。

本特例の適用がある場合は、

譲渡所得＝500万円－500万円×５％－200万円－3,000万円＝0円

よって、所得税・復興特別所得税・住民税額は0円となります。

（【国土交通省ホームページ】「空き家の発生を抑制するための特例措置」（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についての制度の概要より抜粋）。

この特例措置を受けるに当たっては、次の条件が必要です。

①相続日から起算して3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡であること。

②2016年4月1日から2023年12月31日までの譲渡であること。

③相続開始の直前において、当該被相続人以外に居住をしていた者がいないこと。

④昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること。

⑤相続の時から譲渡の時まで空き家であること（相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。）

⑥譲渡価額が1億円以下であること。

⑦家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

この特例を受けるためには、空き家所在地の市町村にて「被相続人居住用等確認書」の交付を受けたうえで、税務署にて確定申告を行う必要があります。

詳しい適用要件や可否、確定申告時の提出書類等については、税理士やお住まいお近くの管轄税務署にお問い合わせください。

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代表　伊積　研二